私が現在一番興味をもっている不動産投資は新築戸建投資です。
ここ最近は中古戸建て投資が流行っております。
築古の一戸建てを安く購入して、リフォームして貸し出す投資法です。
20％近い利回りをたたき出す強者もいます。
確かに戸建て物件はマンションやアパートに比べて、ファミリー層に人気があり、長期間住んでくれる方が多いです。
ワンルームなどの単身者用のアパートは入退去のたびに、原状回復、募集、仲介手数料、広告費とお金がかかります。単身者の１～２年での短期間退去はザラにあります。
実際、所有している狭小ワンルーム物件は空室率が高くて、本当に泣きそうです。
一方、戸建は長期入居で安定しておりますが、中古だと突発的な修繕による高額な出費や入居付けが難しい（新築、築浅に比べると）ことがあります。
新築戸建投資だと、戸建のメリットがありつつ、中古・築古物件の一番のデメリットである突発的な修繕リスクを減らすことができます。
新築戸建投資メリット
- 入居期間が長いので安定的な収入
- マンションよりも入居付けしやすい（特にファミリー世帯）
- 管理に手間がかからない
- 新築のため、修繕費がかからない
- 売却の時には実需と投資家の両方が対象になる
新築戸建投資デメリット
- アパートや中古戸建てに投資に比べると利回りが低い
- 退去があると収入が一気にゼロになる
- 拡大スピードが遅い
新築戸建投資を成功させるポイント
①土地を相場よりも安く購入する
建物の建築費用を安くするには限界があるので、土地をできるだけ安く購入するのが高利回りのための絶対条件になります。
相続案件、売り急ぎの土地、形に難がある土地、長期間売れ残っている土地を、交渉して安く仕入れるのが大事になってきます。
目標利回り（9～10％）から逆算して土地の交渉を行う。
一つの目安としては路線価価格で購入できれば、負ける可能性が低くなります。
路線価価格は実勢価格の80％程度とされているので、通常の20％引きで購入できれば有利な投資になります。
株を20％割引で買うのはかなり難しいですが、土地を20～30％安く買うということは十分可能性のあることだと思います。
②建物は賃貸用として考える
マイホームではないので、こだわりの強いデザインは避ける。
内装は利回りを考えて、妥協するところは妥協する。
外構はアスファルトで安く仕上げる。
入居者の手入れが必要になるので、庭や植木などつけない。
現時点では80平米程度の2階建て3LDKプランを考えております。
③ファミリー世帯に人気のあるエリアを選ぶ
戸建に住みたいのはファミリー世帯になるので、ファミリー層に人気のあるエリアに絞ります。
駅から遠くても、ファミリー世帯に人気があるエリア（学校、商業施設、病院が近いなど）なら問題ないとおもいます。
上記のポイントを押さえながら、新築戸建投資に取り組みたいと思います。
すでに新築戸建投資をされている方がいらっしゃったら、色々ご意見、アドバイスよろしくお願いします。
おわり
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